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賃料改定、テナント募集、修繕・改修工事

上手くやる人・やれない人

この二人を分けるものは?

実務で使える7つの武器

賃料改定や新規テナントの募集、

改修工事

そして、日々のテナントとの対応、

工事資金の調達・・・

 

貸しビル業で、これらを、いかに上手く行うか、

逆に、対処ミスをしてしまうか。

 

長く安定した貸しビル業ができるか、

冷や汗をかきながらか。

この分かれ目です。

 

感覚VS見える化

これらを実務で対応するのは、主に、プロパティ・マネジャー。

 

ビルオーナー自らがプロパティ・マネジャーの役割をしていることもありますし、管理会社などに委託していることもあります。

 

プロパティ・マネジャーは、

これらを考え、対策を実施することになります。

 

しかし、

頭の中だけで考えたもので実施すると、

 

もしかすると、

少ない賃料で決めてしまう懸念があります。

 

もしかすると、

もっと少ない工事費で

もっと多い賃料収入を得られたかもしれません。

 

また、

口で伝えるだけで進めていたら、

ビルオーナーが考えていたことと、管理会社が考えていたことが、

実は違っていたということもありえます。

このようなことは、貸しビル業以外の事業でも同じです。

 

これらの問題へ一般的な対策の一つが、「見える化」。

 

たとえば、図や表、絵、そして文章を使った「資料」とすることで、

より検討を深めることができ、

関係者の間で具体的な議論や意識を合わせることができ、

対策を実行しやすくなります。

 

貸しビル業での

「見える化」とは

 

では、貸しビル業の様々な業務の中から、どれを見える化するか

気付いたものから行うのでは、地図がないまま旅に出るのと同じ。

ゴールへの道順が分からないまま迷路に入るようなもの。

 

けれども、道順がわかれば、

最短でゴールに到達することができます。

ビルオーナーとして、又は管理会社の社員として

プロパティ・マネジメントの業務を行う貴方にとって大切なことは、

収益アップや、

テナント誘致につながる工事、

やらなくても済む仕事の削減ではないでしょうか。

そして、

余計な時間を取られないこと。

 

そこで、

これらのために役立てるために重要度の高いものに絞った内容を

ツールとして使おうというのが、

今回のご提案。

 得られる効果

 

この講座で仕上げたツールを使うことによる効果は、

たとえば、

1.もっと段取り良く、賃料改定ができるようになる。

2.所有ビルの特徴(ウリ)をチラシやネットで伝えられる。

 

3.テナントとの間での原状回復協議が短くなる。

 

さらに

4.本当に必要な改修工事なのか判断しやすくなる。

 

5.テナントがビルをきちんと使うようになる。

6.関係者間の意思疎通がしやすくなる。

 

しかも、

7.事業の見通しがわかる。

 

この他にも、ツールを使うことにより、

収益アップやコスト削減などに

つなげることが可能となります。

最短で効果を得る

ツール

これらの効果を得るための実践ツールは、

7つ

これらが、それぞれ、

実務での武器になります。

 

実は、これらのツールは、

作る順序も重要

本講座の説明動画で、お伝えします。

​しかも、

もっと大切なことは、その内容。

切れ味の良いものか、

見た目同じでも切れ味が鈍いのか・・・

そして7つのツールは何かというと・・・


 

賃料改定

スケジュール表

ビルに複数のテナントがいる場合、それぞれのテナントで状況が異なります。

そのビルの賃料改定の全体像がわかるツールが必要です。

これがないと、準備不足、交渉ポイントの見落とし、改定交渉中に改定日を迎えるなどが生じかねません。

これらが一目でわかるものが、

賃料改定スケジュール表です。

※ひな形はMSエクセルを使用。

館内規則

館内規則は、いわば、ビルとして、どのようなサービスを提供するかを書面にしたものです。

また、ビル使用上のルールを明確にすることで、ルールに沿ったオフィス環境を形成するように促すことができます。

 

ルールがないと、貸主が想定していない使われ方がされ、その結果、ビル環境が悪化、良質なテナントの退去など、収益にも影響する可能性があります。

​この館内規則のひな形を使って、あなたのビルに合ったものを作ってください。

※MSワードを使用。

工事区分表

テナント工事は、建物内にビル所有者資産とテナント資産を混在させることになります。

これには、主に、以下の課題への対処が必要です。

•誰の所有物か。

•費用負担は誰が行うか。

•テナント工事により、建物の他の部分等への悪影響が生じないか。

​これへの対処が工事区分表です。

※ひな形は2種類あります(MSワードを使用)。ビルの状況に応じて、基本的な版と簡易版のいずれかをご利用ください

​A4版チラシ

チラシは、テナントとなる可能性がある内覧者やテナントを連れてくる仲介会社の社員に、ビルが、どのようなものであるかを端的に伝えるものです。

そして、チラシは、紙であるので、内覧者等の手元に残ります。

記載する内容、レイアウトによっても、伝えたい内容が上手く伝わるか、入居したいという気持ちが強まるか、これに影響します。

​※ひな形はMSパワーポイントを使用。

商品力

確認シート

自社が売る商品(ビル)がどのようなものか、

テナントが検討する他のビルとの比較して、どのような状態にあるか。

これらを理解してはじめて、テナントにビルの特徴を的確に説明できます。

「仕様書」とでもいうようなもの。

賃貸事業の基礎となる部分です。

※ひな形はMSエクセルを使用。

これらを、ひな形をもとに作ります。

※ひな形は、Microsoft社のExcel、Word、PowerPointで作成しております。

 

以下は、弊社提供ではなく、

外部のものやご自身で作成したものを使うときのポイントを

動画で説明します。

簡単無料の

​ホームページ作成

内容の基本は「募集チラシ」と同じ。

ただし、Webなので、紙の「募集チラシ」と比べて、特に、以下のメリットがあります。

•内容を適宜、最新のものなどに変更できるので、新しい情報を知らせることができる。

•紙よりも、伝えたい情報を多く掲載できる。

紙の「募集チラシ」とインターネット上の「物件紹介Webページ」を併用することで、テナント募集での効果が高まりやすくなります。

​※初心者でも使いやすいホームページ作成ツールを紹介します。

事業収支計画

​作成のポイント

事業計画作成上のポイントを説明します。

 

※計画書のひな形

この計画書は、簡単な表計算ですので、お客様ご自身で作成可能です。

しかし、作る時間を省きたいという方に、弊社作成のもの(MSエクセル版)を無料で提供いたします。

無料としているのは、何らかの原因で、計算式が変わってしまっているなどのリスクがあるからです。万一、計算式が違っていても、ご自身の責任でお使いいただくことをご了承の上、ご希望の旨、連絡いただいた方にお送りします。

セミナーとは違う実践講座

しかも、学ぶのは短時間

 

なんだ、

セミナーや資格試験の講座で学ぶのと同じ?

 一部のツールは既に使っているし・・・

 

仮に内容が同じだとしても、

セミナーだと「いいことを聞いた」

で終わってしまうこともありがち。

また、

資格試験の講座で学んだことが、

応用編である実務で役に立つとは限りません

さらに、

それぞれの専門分野の方は、

その分野に強くても、

ビルの経営視点が乏しいかもしれません。

今回ご提案するツールの中には、

既にお持ちのものがあるかもしれません。

しかし、

私がこれまで不動産経営コンサルティング等で

拝見したものでは、

たとえば、

そのツールで、実務の上で重要なことが抜けている

など、不十分なものが多くありました。

さらに、

言われて初めて気付く人も多く、

しかも、

実務上、気付かないうちに判断に差が出てしまう

”そのツールは、そもそも、何のためにあるのか

”そのツールのどこに気を付けなければならないのか

日々の目の前の仕事をこなしているうちに、

これらを教わることなく、過ごしている人も多いようです。

そこで、

セミナーなどとは

一味違った新しい方法

として、

弊社でご用意するのが、今回の

「ビル経営即効パッケージ実践講座」

 

講座概要

 

貴方が実際に「見える化」を実践するために、

「ひな形」

 

そして、

ひな形の使い方、

そのツールの作成目的やポイントを説明した

「動画」(各回15分以内)で、

各種ツールを作ります。

その上で、

30分の個別相談(Skypeでの音声通話またはビデオ通話)で、

貴方が作成中に感じた疑問点などを解決し、

実務で使えるツール、いわば武器として仕上げます。

 

同じ効果なら学ぶ時間は短い方がよいでしょう。

そのため、

重要度の高い部分で、

しかもツールを

実務で使うために必要なテーマに絞って

必要なことを、

短い時間で作成できる

「ひな形」

を使った講座としました。

 

これは、

29年間、現場から企画まで幅広く経験し、

不動産初心者から経験豊富な方にまで対応してきた

弊社代表釜口浩一が直接製作したから

可能となりました。

※個別相談で使用するSkypeの利用及び説明動画の視聴に必要なインターネットの利用環境(通信料金を含む)は、お客様にて整えてください。パソコンまたはスマホでインターネットを定額利用できる環境であることをお勧めします。

 

完成までの標準日数

30日間

 

これらを一から作成するには、

それぞれ、かなりの期間が必要です。

 

しかし、

ひな形を利用することで、

平日の1日1〜2時間程度の時間で、

すべてのツールを作成する標準的な期間は

30日間です。

※動画でなく、これまで行った各回30分程度の個別面談付きサービスの場合ですが、動画の利用で、この実践講座も同様の期間で可能と考えております。

 

学んだことを実践するかしないかで、

その後すぐに、

実務で違いが出ますので、

早めのスタートが肝心です。

 

講座の製作及び個別相談者

弊社代表 釜口浩一プロフィール

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ

 代表取締役社長

早稲田大学商学部卒 

1990年、全国に多くの不動産を所有するNTTの本社不動産部門に配属され、不動産の世界へ。

 

その後、不動産子会社のNTT都市開発にて35階建賃貸オフィスビル及び28階建賃貸マンションの再開発を4年半専属で担当。

商品企画、テナント営業、ビル管理、行政交渉、共同事業者協議会事務局など、事業全般に携わる。

さらに、全国的に事業展開をしているNTTファシリティーズで、各種不動産コンサルティング等を行うとともに、自社賃貸不動産の個々の物件の事業見直しなどを実施。

途中3年の間、財団法人(当時)日本不動産研究所にて、不動産鑑定評価業務を行った。

2005年の独立後は、賃貸不動産を多数所有する法人クライアントを中心に、戦略から現場実務まで、実現性を踏まえた幅広い助言で不動産経営サポートを行っている。国土交通大臣登録の不動産鑑定士

書籍等

「CRE(企業不動産)コンサルティングハンドブック2015」

(公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会)※共同執筆

「これからのビル経営」(キョーハンブックス)

「その家の本当の値段」(講談社)

「週刊ビル経営」(ビル経営研究所)

※2015年6月からコラム連載中。

受講料金

 

このパッケージは、

弊社代表の釜口浩一が7回の個別コンサルティング付で、

1ビル58万円(税別)で提供していた

「短期集中事業改善サポート」について、

最近のデジタル技術の進歩を踏まえて、見直したものです。

しかも、

仕上げた各種ツールは、

何年も役に立ちます

 

たとえば、

空室が1か月早く解消したら

いくら収益があるでしょうか?

賃料改定が坪1,000円高く決まったら

今後数年間で、トータルでいくら増えるでしょうか?

的外れな工事をしないことで、

どの程度、無駄な支出をしなくて済むでしょうか?

今回のサービス見直しで、

個別コンサルティングではなく

解説動画を使用し、

30分の個別相談

作成中の疑問点などにお答えすることにより、

料金を83%OFF

10万円(税別)で

提供することができるようにしました。

※そのため、「短期集中事業改善サポート」は終了しました。

 

オンライン講座ですので、

全国どこからでも

ご利用いただけます。

また、

説明動画は各回15分以下なので、

移動時間を利用しながらでも

視聴できます。

【ひな形のお届け】

料金お支払いを弊社にて確認したのち、各ひな形は、お申込み時のメールアドレスに送信いたします。

【実践のための〆切(ご利用可能期間)設定】

これらのひな形は実際に使って初めて効果が実感できます。

しかし、〆切がないと、現実的には、先延ばししがちです。

そこで、

あなたに早く効果を実感していただけるように、

コンサルティング付のサービスで標準としていた

30日間のスケジュール表をご提供いたします。

これをペースメーカーとしてご利用ください。

また、

動画の視聴及び個別相談は、

動画が視聴可能となってから3か月間とさせていただきます。

ぜひ、早く実行して、効果を確認してください

(注1)ご利用可能物件の範囲

ひな形等には弊社独自のノウハウが含まれており、著作権は弊社にあります。自社所有ビルまたは自社管理物件でご利用ください。

(注2)ご利用にあたって

ひな形等は、多くの方に利用可能な標準的なものとして作成しております。

そのため、その内容を十分に理解し、ご自身の責任と判断で、ご利用ください

ひな形等の利用により、万一、問題が生じても弊社は一切の責任を負いません。

本サービスは下記全額返金保証がありますので、ひな形等の内容を確認し、利用しないという判断も可能です。

(注3)ご利用者数

説明動画の視聴は、お申し込みのあった方のみで可能とする予定です。

多数の社員での本講座の内容の利用をご希望される場合、お申し込みの備考欄にその旨を記入願います。説明会の開催等、別途、ご相談させてください。

長く安定した賃ビル業をするために、

実務で最も重要な部分を見える化する講座

仕上げたツールは、いわば武器として、

長く、あなたのお役に立つことと確信します。

 

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ

釜 口 浩 一

「ビル経営即効パッケージ実践講座」

お申込み

本講座の申し込みは、

お支払い方法(銀行振込またはクレジットカード)に応じて

以下の案内に沿って行ってください。

弊社にて、入金確認後、

ひな形をお送りするとともに、動画の視聴方法等をご連絡いたします。

【銀行振込み】

 

お申込みは、以下の書式に記入し、

「申し込む」ボタンを押してください。

その後、

弊社から、

料金の振込先銀行口座をご連絡いたします。

口座にお振り込みいただくことで、

お申し込みは完了します。

振り込み手数料は、ご負担ください。

【クレジットカード】

 

BASE株式会社を利用した決済となります。

全額返金保証

本パッケージは、

弊社代表の釜口浩一が

29年の間に培った経験・知識により製作した

各種ひな形及びそのポイントを

動画にて提供いたしますので、

返金は、通常であればお受けいたしかねます。

 

しかし、

まずは、多くの方に体験いただき、

実際に、自らの会社、仕事で使えるかどうかを

判断していただきたいと思います。

 

その上で、

料金お支払い後60日間以内に、これは違うということでしたら、

料金全額を返金いたします。

※お振込手数料は、お客様にご負担をお願いいたしております。

ご了承ください。

 

お届けした各種ひな形等は削除等、廃棄していただければ結構です

追伸

遠回りをするか、近道をいくか。

学び方は、人それぞれ。

ですので、

自ら経験を積み、各種セミナーを聞き、関係しそうな本、ネットの記事等を読んで、徐々に行うこともよいでしょう。

ゆっくり、迷いながら進むことも、一つの選択です。

一方、

この実践講座は、

弊社代表の釜口浩一が29年の間に

実務を通じ経験したこと、

自ら作成してきたことなどをもとに

改善してきたひな形等を提供し、

個別相談でお答えします。

遠回りするよりは、

自分の時間が大事、

できるだけ現金を増やしたい

​という方は・・・

今すぐお申込みください。

「ビル経営即効パッケージ実践講座」

お申込み

本講座の申し込みは、

お支払い方法(銀行振込またはクレジットカード)に応じて

以下の案内に沿って行ってください

弊社にて、入金確認後、

ひな形をお送りするとともに、動画の視聴方法等をご連絡いたします。

【銀行振込み】

 

お申込みは、以下の書式に記入し、

「申し込む」ボタンを押してください。

その後、

弊社から、

料金の振込先銀行口座をご連絡いたします。

口座にお振り込みいただくことで、

お申し込みは完了します。

振り込み手数料は、ご負担ください。

【クレジットカード】

 

BASE株式会社を利用した決済となります。